ビジネスとして考える不動産投資|収益物件活用は投資リスクを考えて

模型

収益還元法で評価されます

コインと一軒家

利回りを重視します

収益物件と言われる賃料収入を得る不動産の価値は収益還元法で評価されます。これは利回りを重視した評価法であって、土地の公示価格、路線価などによる評価方法とは根本的に異なります。収益物件は、賃料収入を得られる物件に投資することになりますので、投資家が期待する利回りがあります。期待する利回りは物件によって異なりますが、実際の賃料収入を期待する利回りで割った価格が収益還元法による評価額になります。期待する利回りは金融環境や経済状況によっても変化しますが、一般的には金融商品の利回りを上回ります。不動産投資には金融商品への投資にはない様々なリスクが伴いますので、期待する利回りも当然のこととして高くなります。

所在地も重要です

収益物件の評価は収益還元法によって行われますが、物件の所在地によって投資家が期待する利回りは異なります。一般的には都心の物件の方が郊外の物件よりも期待する利回りは低くなります。郊外の収益物件は土地の価格が低いために期待する利回りが高くなりますが、都心の収益物件は土地の価格が高いので、利回り以外の要素もあって期待する利回りは低くなるのです。収益物件の評価は公示価格や路線価では行われませんが、土地そのものの評価と無縁ではありません。最終的には土地の価値も関係するのです。それが物件の所在地による期待する利回りの差になります。最終的に更地として評価した場合のことも間接的には収益還元法に反映されているのです。

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